Box 3 of box 1: hoe wordt je vakantieverhuur belast?
Betaal je belasting op huurinkomsten en hoe zit het met je vermogen? Alles wat je wil weten over vakantieverhuur en inkomstenbelasting
Augustus 2026
Je verhuurt je vakantiewoning met als doel om er wat aan te verdienen. Het is dan niet alleen belangrijk om oog te hebben voor je vaste lasten. Ook belasting speelt een belangrijke rol in wat je vakantieverhuur je uiteindelijk oplevert. Maar hoe zit het precies met je vakantiewoning verhuren en belasting? Valt dit onder box 3 belasting of moet je belasting in box 1 betalen? Hier vind je alle informatie die je zoekt over belasting op huurinkomsten.
Box 1, box 2 of box 3: wat is het verschil?
Het Nederlandse belastingstelsel bestaat in de basis uit drie boxen. Deze hebben allemaal weer betrekking op andere soorten inkomsten of vermogen, waardoor er ook andere belastingregels gelden. Ben je een particuliere verhuurder en wil je je tweede woning verhuren als vakantiewoning? Dan valt dit pand in box 3 (sparen en beleggen).
Je inkomsten vallen pas onder box 1 (werk en woning) wanneer je huurinkomsten als “resultaat uit overige werkzaamheden” worden beschouwd. Dat gebeurt alleen wanneer je als eigenaar extra diensten levert, zoals het schoonmaken van de woning, het aanbieden van ontbijt en wanneer je actief gasten werft. Hierdoor verdien je geen passief inkomen, maar juist een actief inkomen. In dat geval betaal je dus inkomstenbelasting. De lijn is niet helemaal scherp, waardoor de Belastingdienst altijd naar het grotere plaatje kijkt om te bepalen of je belasting in box 3 of box 1 moet betalen.
Box 3: geen belasting over huurinkomsten
Valt de verhuur van je vakantiewoning onder box 3? Dan betaal je geen belasting over de ontvangen huur. De belasting wordt berekend over je vermogen, wat in dit geval de WOZ-waarde van je vakantiewoning is. Het maakt dus niet uit of je € 2.000 of € 20.000 aan huurinkomsten hebt ontvangen: je betaalt enkel vermogensbelasting over de waarde van je woning.
Dit wordt gedaan door een fictief rendement te hanteren. Heb je een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 200.000? Dan geldt daar een fictief rendement van 6% op, wat neerkomt op € 12.000. Over dit bedrag wordt 36% vermogensbelasting geheven, maar alleen over het gedeelte dat over het heffingsvrije vermogen uit komt. Dit is € 59.367 per persoon in 2026. Heb je verder dus geen groot vermogen? Dan betaal je weinig tot geen belasting over je vakantiewoning, waarbij je dus ook geen belasting over je huurinkomsten betaalt.
Fictief of werkelijk rendement: wat is gunstiger?
Lange tijd was het rekenen met een fictief rendement de norm, maar sinds 2024 heb je de optie om je vermogensbelasting over het fictieve of werkelijke rendement te laten berekenen. Hierbij mag je zelf de voordeligste optie kiezen. Wat is precies het verschil?
Het fictieve rendement is een vastgesteld percentage dat ieder jaar wordt bepaald door de Belastingdienst. In het bovenstaande voorbeeld was dit 6%. Dit is een fictief, algemeen rendementspercentage. Het werkelijke rendement bereken je door je ontvangen huurinkomsten en WOZ-waardeontwikkeling (de WOZ-waarde op 31 december minus de waarde op 1 januari) bij elkaar op te tellen. Gebruik je de vakantiewoning ook zelf? Dan komt hier nog een bijtelling voor eigen gebruik bovenop, van maximaal 2,35% van de WOZ-waarde. De betaalde hypotheekrente haal je weer van dit rekensommetje af. Over het bedrag dat uit deze som komt, betaal je 36% vermogensbelasting.
Welke variant het beste is, is afhankelijk van je situatie. Meestal is het fictieve rendement gunstiger, tenzij je weinig huurinkomsten had en de WOZ-waarde van je woning weinig gestegen is.
Wanneer vallen je huurinkomsten onder box 1?
Meestal zijn huurinkomsten onbelast, omdat het passief inkomen uit je vermogen is. Toch kan het gebeuren dat je wel inkomstenbelasting in box 1 moet betalen. Dat geldt wanneer de Belastingdienst je verhuuractiviteit als meer dan passief eigenaarschap beschouwt. Simpel gezegd: je levert extra diensten, beheert de verhuur als een bedrijf of exploiteert een pand als een ondernemer. In dat geval wordt de winst wel belast.
Hierbij gelden de bekende belastingschijven die je ook voor looninkomsten kent. Deze tarieven kunnen oplopen tot wel 49,5%. Het onderscheid tussen box 3 belasting en box 1 belasting is daarmee enorm. Heb je een vakantiewoning van € 250.000 en valt deze onder box 3 belasting? Dan betaal je misschien een paar honderd euro belasting. Heb je exact dezelfde woning en word je door de Belastingdienst aangemerkt als ondernemer? Dan kun je duizenden euro’s meer belasting moeten betalen.
Vergeet ook niet het verschil in btw. Vallen je inkomsten onder box 1? Dan ben je ook verplicht om 21% btw over je verhuurinkomsten te rekenen. Dat geldt niet wanneer je vakantiewoning onder box 3 vermogen wordt geschaard. Dit is eigenlijk het verschil tussen particuliere verhuur en commerciële verhuur.
Wat moet je bij je box 3 aangifte vermelden?
Als verhuurder moet je jaarlijks je belastingaangifte doen. Valt je vakantiewoning onder box 3? Dan hoef je geen huurinkomsten op te geven. Je hoeft dan enkel de WOZ-waarde op 1 januari van dat belastingjaar op te geven. De Belastingdienst berekent dan zelf de verschuldigde vermogensbelasting. Wil je van het werkelijk rendement gebruikmaken? Dan moet je wel je huurinkomsten opgeven. Wanneer je in box 1 aangifte doet, moet je nettowinst uit je verhuuractiviteiten opgeven. Dit betekent dat je de gemaakte kosten en opbrengsten tegen elkaar wegstreept.
Ben je verplicht om toeristenbelasting te innen in jouw gemeente? Dit moet altijd, ongeacht de box waarin je vakantiewoning valt. De belasting draag je af aan de gemeente en staat dus los van de belasting in box 3 of box 1.
Wat verandert er in 2028?
Het is altijd belangrijk om op de hoogte te zijn van mogelijke veranderingen die impact hebben op de verhuur van je vakantiewoning. Vanaf 1 januari 2028 gaat box 3 over op een stelsel dat volledig gebaseerd is op het werkelijke rendement. Hierdoor wordt de waardestijging van je vakantiewoning belast, maar je huurinkomsten ook. Het heffingsvrije vermogen komt te vervallen en wordt vervangen door een heffingsvrij resultaat van € 1.800. Deze ingrijpende wijziging heeft een grote impact op eigenaren van vakantiewoningen, aangezien de belastingdruk aanzienlijk zal stijgen. Wil je weten wat dit gaat betekenen voor jouw box 3 belasting? Schakel dan alvast een belastingadviseur in.
Wat kan Holidu betekenen voor jou?
De belastingregels zijn niet te veranderen, maar Holidu heeft wel enkele systemen die je belastingdruk helpen verlagen en het doen van je belastingaangifte vereenvoudigen.
Zo is er smart pricing. Zolang je geen belasting over huurinkomsten betaalt, is iedere extra euro mooi meegenomen. Met smart pricing past Holidu de nachttarieven automatisch aan, op basis van de lokale marktvraag en concurrentieprijzen. Hierdoor verdien je uiteindelijk meer, aangezien je je vakantiewoning aantrekkelijker maakt in het laagseizoen. Zo verdien je toch wat extra inkomen.
Duidelijke betalingsoverzichten dragen bij aan een makkelijkere administratie. Holidu maakt je uitbetalingsoverzichten gedetailleerd en begrijpelijk. Je kunt je huurinkomsten makkelijk bijhouden en het werkelijk rendement van je vakantiewoning bepalen. Dit is al helemaal onmisbaar wanneer de inkomsten van je vakantiewoning in box 1 belast worden. Minder administratie en een nauwkeuriger beeld van je inkomsten.