Een tweede huis in het buitenland is een grote financiële keuze. Niet alleen omdat je mogelijk een tweede hypotheek hebt of met hogere onderhoudskosten zit. Een tweede huis in het buitenland heeft namelijk ook invloed op je belastingaangifte. Dat geldt al helemaal wanneer je besluit om deze tweede woning te verhuren via een vakantieverhuur website. Hierdoor heb je niet alleen te maken met meer vermogen, maar ook met extra inkomsten. Hoe zit het precies met een tweede huis in het buitenland en belasting? Dat lees je hier.

Publiceer jouw accommodatie op Holidu

Vermogensbelasting

Het grootste vraagstuk rondom belasting over je tweede huis in het buitenland is natuurlijk hoeveel vermogensbelasting je moet betalen. Dat is afhankelijk van meerdere factoren. Moet je vermogensbelasting betalen in het land waar de woning staat? Of betaal je deze belasting juist in Nederland? Dat is weer afhankelijk van de regels die in het land van de woning gelden. 

Wanneer je in Nederland belastingaangifte moet doen en een tweede woning in het buitenland hebt, valt deze woning onder Box 3. Dit is de belastingbox waar je vermogen belast wordt. De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de marktwaarde. Betaal je belasting over je tweede huis in het buitenland in 2024? Dan moet je de marktwaarde op 1 januari 2024 nemen. Dit bedrag vormt de basis voor de hoeveelheid belasting die je moet betalen. De waarde wordt opgeteld bij ander vermogen dat je hebt (zoals spaargeld, een eerste woning en beleggingen), minus een maximale hoeveelheid schulden die je van dit bedrag af mag trekken.

Om uiteindelijke de belasting over je tweede huis in het buitenland te berekenen, kan de Belastingdienst twee methoden aanhouden:

• Fictief rendement: een vastgesteld percentage aan rendement dat je volgens de Belastingdienst verdiend hebt met je vermogen. In 2024 is dat 6,04%.
• Werkelijk rendement: de optelsom van wat je daadwerkelijk met je woning hebt verdiend, van de stijging van de marktwaarde tot eventuele huurinkomsten. Dit pakt in de praktijk vaak hoger uit dan de fictieve waarde, maar verschilt per situatie.

Over dit rendement betaal je vervolgens belasting, wat minimaal 36% is. Op dit moment heb je de optie om te kiezen tussen het fictief rendement of het werkelijk rendement. Twijfel je wat de beste keuze is? Raadpleeg dan een specialist om je 2e huis in het buitenland en de belasting optimaal te regelen.

Wanneer je vermogensbelasting niet in Nederland wordt berekend, gelden er uiteraard andere regels. De belastingregels verschillen per land. Het is in dat geval aan te raden om een belastingspecialist in te schakelen met kennis over de belastingregels in het land waar jouw tweede woning staat.

Inkomensbelasting

Dit is niet altijd van toepassing, maar misschien ben je van plan om je tweede huis in het buitenland te verhuren. Dat doe je bijvoorbeeld via een portaal voor vakantieverhuur. Dit is een ideale manier om extra geld te verdienen met je vakantiewoning. Het is dan wel belangrijk om rekening te houden met de belastingen over je tweede woning in het buitenland. Hoe zit het precies met deze regels?

Inkomen uit verhuur

Je biedt je tweede woning in het buitenland aan op een website voor vakantieverhuur. Enthousiaste vakantiegangers reageren op de woning en huren deze voor een periode. Je verdient dus geld in de vorm van huur. De vraag is of deze huur ook belast wordt. Dat is afhankelijk van een paar factoren. Zo kan de Belastingdienst je aanmerken als ondernemer wanneer je regelmatig inkomsten hebt uit korte huurperiodes. In dat geval valt de huur onder je inkomen en moet je dus inkomstenbelasting betalen. Verdien je alleen sporadisch wat met de verhuur van je vakantiewoning in het buitenland? Dan kan het zo zijn dat de huurinkomsten juist belastingvrij zijn. Verhuur je meerdere vakantiewoningen in het buitenland? Dan is de kans zeer groot dat je wel inkomstenbelasting betaalt.

Inkomen uit extra diensten

Misschien wil je je huurders van wat extra service voorzien. Je biedt ontbijtpakketten met verse broodjes aan, regelt rondleidingen of zorgt voor extra voorzieningen tegen betaling. Wanneer je hier geld mee verdient, wordt dat als inkomen bestempeld. Houd er dus rekening mee dat je ook inkomstenbelasting over deze inkomsten moet betalen. Zorg ervoor dat je altijd een deel apart zet om na je belastingaangifte over te kunnen maken.

Lokale belastingen

Wanneer je in Nederland belastingaangifte doet, moet je ook in Nederland inkomstenbelasting en vermogensbelasting betalen. Dankzij samenwerkingen met veel verschillende landen hoef je nooit dubbele belasting te betalen over je tweede woning in het buitenland. Hoe dat uitpakt verschilt per situatie. Zo kan het gebeuren dat je woning wordt belast door het land waar het tweede huis staat. Heb je dus al vermogensbelasting betaald in dat land? Dan moet Nederland je vrijstelling verlenen, waardoor je nooit dubbele belasting betaalt. 

Dan gelden er ook nog lokale belastingen die per locatie verschillen. Heb je een woning in Nederland? Dan betaal je bijvoorbeeld Onroerende Zaak Belasting (OZB). Dit loopt in Nederland via de gemeente en is gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. In het buitenland kunnen de regels verschillen. Misschien moet je een gelijksoortige belasting betalen in de gemeente waar je tweede woning staat. Het kan ook zo zijn dat je juist belasting moet betalen aan de provincie. De functie van je tweede woning heeft ook invloed op de lokale belastingen die je moet betalen. Geef je bij de lokale gemeente aan: ik wil mijn vakantiehuis verhuren? Dan is er de kans dat je met andere belastingen te maken krijgt. Zorg vooraf dus dat je controleert of je over je tweede huis in het buitenland de volgende belastingen moet betalen:

• Onroerende zaakbelasting
• Omzetbelasting
• Toeristenbelasting
• Overdrachtsbelasting bij de aankoop

Tips voor belasting over je tweede huis in het buitenland

Wanneer je overweegt om een tweede huis in het buitenland te kopen, lijken alle belastingregels nog vrij ingewikkeld. Hier vind je een paar tips om het proces zo makkelijk mogelijk te maken.

• Doe onderzoek: Bekijk vooraf wat de exacte belastingregels zijn in het land waar jij je vakantiewoning gaat kopen. Vraag eventueel advies van een expert en kijk of er bepaalde regio’s zijn waar je juist van belastingvoordelen geniet.
• Goede administratie: Je belastingaangifte is een stuk makkelijker wanneer je alle benodigde informatie bij de hand hebt. Bewaar dus alles rondom je tweede huis in het buitenland, van facturen tot brieven van de lokale gemeente.
• Online tools: Maak je gebruik van een vakantieverhuur portaal? Kijk dan of er online tools zijn die een deel van de belastingaangifte makkelijker maken. Denk aan het automatisch berekenen van de toeristenbelasting tot het juist registreren van de omzetbelasting.
• Een belastingadviseur: Een tweede huis in het buitenland is een grote investering die gewoon invloed heeft op je belastingaangifte. Schakel daarom altijd een belastingadviseur in om alle regels rondom de belasting na te kijken en om je goed te informeren. Zo kom je niet voor vervelende verrassingen te staan.

Publiceer jouw accommodatie op Holidu