Vakantieverhuur in Spanje: Kunnen buren jouw vakantieverhuur verbieden?
Ontdek alle details over het decret 7/2029 en hoe die op jouw vakantiewoning van toepassing kan zijn
Juni 2025
De sterke toename van vakantieverhuur in populaire steden en gebieden in Spanje heeft de noodzaak tot regelgeving vergroot, met als doel de ongecontroleerde groei van huizen en appartementen voor toeristisch gebruik te beheersen. Regulering hoeft niet per se slecht nieuws te zijn voor de verhuurder of eigenaar, want soms elimineert het oneerlijke concurrentie en kan het leiden tot betere toeristische diensten, wat de algemene reputatie van de plaats ten goede komt.
Een van de maatregelen die vaak overwogen zijn om toeristische appartementen te reguleren, is om de bewonersvereniging het recht te geven te beslissen of er toeristische appartementen in het gebouw mogen zijn of niet. Het conflict tussen buurtbewoners en grote investeerders speelt al langer en is bij de rechter uitgevochten. Het Hooggerechtshof heeft bewonersverenigingen de bevoegdheid gegeven om het aantal woningen met toeristische doeleinden per gebouw te beperken. Heb jij een vakantiehuis in Spanje en wil je weten of dat een realiteit kan worden voor jou? We leggen het hieronder uit.
Drievijfde meerderheid in de bewonersvergadering
Een van de urgente maatregelen op het gebied van verhuur en woningen in de nationale decreetwet 7/2019 was om woningen die voor toeristische doeleinden worden gebruikt te beperken, mits drievijfde van de eigenaren instemt. De vraag was of er een drievijfde meerderheid nodig was om dit gebruik te beperken of verbieden, of dat unanieme instemming van alle eigenaren vereist was, wat de uitkomst van elk geval aanzienlijk zou veranderen. Volgens het Hooggerechtshof respecteert deze drievijfde meerderheid “de proportionaliteitsregel”.
Juridische gevolgen voor eigenaren en investeerders bij een verbod op vakantieverhuur in Spanje
Welke specifieke gevolgen heeft deze wetsbeslissing? Het geeft bewonersverenigingen het recht om te bepalen welke activiteiten in hun gebouw mogen plaatsvinden, en stelt hen in staat beperkingen op te leggen, mits er een meerderheid is in de besluitvorming. Het zal dus niet zo eenvoudig zijn om een appartement te kopen met uitsluitend winstdoeleinden.
Een eenvoudig voorbeeld van deze wet: als een gebouw vijf verdiepingen heeft met twee woningen per verdieping, en iemand een van de eigendommen koopt, zou die persoon de goedkeuring van minstens zes eigenaren nodig hebben om toeristische verhuur te starten. Deze regel maakt het moeilijker voor vakantieverhuurbedrijven om appartementen sporadisch te exploiteren en dwingt hen om de meerderheid van de appartementen in een gebouw te kopen als ze deze willen exploiteren. Met andere woorden, grootschalige aankopen zullen toenemen en kleinere investeringen zullen afnemen.
Nieuwe investeerders zullen met de buurtbewoners moeten onderhandelen en proberen een meerderheid te vinden. Dit democratiseert de beslissingen in het belang van het algemeen welzijn en de leefbaarheid. Er wordt echter verwacht dat veel buren de voorkeur geven aan “conventionele” buren op lange termijn boven particulieren of bedrijven die appartementen voor vakantieverhuur exploiteren.
Zal de investering afnemen?
Het valt nog te bezien in hoeverre deze nieuwe maatregel mogelijk met terugwerkende kracht van kracht kan zijn; volgens de eerste interpretaties is dat niet het geval. Toch is het mogelijk dat deze beslissing van het Hooggerechtshof een afschrikkend effect kan hebben op particuliere investeringen in deze sector. Het is dus niet vreemd dat kleine eigenaren minder actief worden en grote investeerders (die financieel in staat zijn om een heel gebouw te kopen) groeien.
In elk geval is het basisdoel van dit nieuwe decreet om jongeren en kwetsbare gezinnen gemakkelijker toegang te geven tot woningen, aangezien de huizenprijzen in sommige regio’s alarmerend stijgen en de lokale bevolking naar de rand van de steden verdrijven.
Let op de Woningwet
Als een woning toeristische activiteiten uitvoert zonder goedkeuring van de bewonersvergadering en in strijd met de statuten van de bewonersvereniging, dat wil zeggen zonder de wet te respecteren, kan de directie van de vereniging formeel verzoeken om stopzetting van de activiteiten. Dit kan ook leiden tot een schadevergoeding. Bovendien kan het appartement tot drie jaar worden onbruikbaar gemaakt, zoals bepaald in artikel 7.2 van de Woningwet.
Balans tussen de rechten van eigenaren en de rechten van buren
Als je een goede relatie met de buurt wilt opbouwen, moet je een balans vinden tussen het recht op privé-eigendom en economische exploitatie, en het recht op vreedzaam samenleven in een bepaald gebouw.
Houd ook in gedachten dat de centrale overheid in Spanje haar bevoegdheden heeft overgedragen aan enkele autonome gemeenschappen, die op hun beurt sommige verantwoordelijkheden hebben overgedragen aan gemeenten. Op juridisch niveau moet je dus nagaan welke overheid verantwoordelijk is: de lokale, regionale of nationale. De wet kan van plaats tot plaats verschillen en soepeler zijn in sommige gebieden.
Er zijn situaties waarin de wet interpreteerbaar kan zijn. Onze aanbeveling is om, als je niet zeker weet wat jouw rechten, plichten en verplichtingen zijn, een professional in de sector te raadplegen, zoals een gespecialiseerde advocaat of een vastgoedadviseur. Misschien kan professionele hulp licht werpen op wat je moet doen in geval van een conflict met de bewonersvereniging over jouw vakantieverhuur.
Tips om een harmonieuze relatie tussen eigenaren en buren te behouden
Om tot een goed begrip met de buren te komen, is het raadzaam om een goede houding en communicatieve vaardigheden te hebben. Ga met hen in gesprek, toon begrip voor hun situatie en zoek naar gezamenlijke oplossingen. Een van deze oplossingen kan zijn om, in overleg, leefregels voor het gebouw op te stellen die het verblijf van gasten aangenaam en beheersbaar maken.
Zoek altijd naar een gezamenlijke en onderhandelde oplossing voor tegenstrijdige belangen. Kies altijd voor dialoog voordat je een juridische strijd aangaat. Begin het gesprek en luister naar de buren. Er zijn altijd mogelijkheden om zaken (met incentives) te bespreken en tot gezamenlijke oplossingen te komen. Stel je altijd beleefd op en bedank de buren voor het gesprek en de onderhandelingen, zelfs als er geen overeenkomst wordt bereikt.
Een onmisbare tip: respecteer de rusttijden en vervul jouw verplichtingen als eigenaar. Rust en stilte worden in een buurt zeer gewaardeerd. Het is daarom belangrijk om tijdens de siësta en na tien uur ‘s avonds het geluidsniveau te verlagen en een rustige levensstijl te hanteren. Als je werkzaamheden wilt uitvoeren, zorg er dan voor dat je voldoet aan de formele vereisten.
Tot slot, probeer deel te nemen aan het sociale leven in de buurt. Laat niet de indruk achter dat je slechts een speculant of toeschouwer bent, maar iemand die om de buurt geeft, het onderhoud ondersteunt en bijdraagt aan het gemeenschapsleven. Wist je dat je bij Holidu kunt lezen over dit en meer onderwerpen met betrekking tot vakantieverhuur in ons magazine voor eigenaren?