Hoe registreer je jouw vakantieverblijf in Portugal
De stappen om je lokale accommodatie te registreren
Oktober 2024
Heb je een vakantiehuis in Portugal dat je graag wilt verhuren? Dan moet je als eerste praktische stap jouw woning registeren als lokale accommodatie (AL) bij de juiste instanties. Dit proces heeft verschillende fasen en brengt de nodige bureaucratie met zich mee. Het is belangrijk om goed geïnformeerd te zijn, zodat je ervoor kunt zorgen dat alle stappen – van de vereisten voor het registreren van een vakantiehuis tot het adverteren van het vakantiehuis op een platform zoals Holidu – in overeenstemming zijn met de wet. Dit zorgt ervoor dat je volledig beschermd bent door de wet en dat je een passief inkomen kunt genereren met je vakantieverblijf.
Overweeg je om deze stap te omzeilen door een woning in Portugal te kopen die al een licentie heeft? Dan moet je weten dat het op dit moment niet mogelijk is om een licentie voor lokale accommodatie over te dragen. De overheidsmaatregelen die in 2023 werden gepresenteerd in het kader van het programma Mais Habitação bepaalden dat de licenties vervallen wanneer de naam van de eigenaar verandert, behalve in het geval van opvolging of erfenis. In alle andere gevallen moet de eigendom het registratieproces doorlopen. Houd dit dus zeker in gedachten als je nog geen vakantiehuis in Portugal hebt. Zelfs je een al geregistreerde woning koopt, dan moet je toch opnieuw door alle bureaucratische hoepels springen.
Het registreren van lokale accommodatie is de eerste voorwaarde om een vakantieappartement te kunnen verhuren. Dit proces heeft verschillende vereisten en is cruciaal om gasten te kunnen ontvangen. In dit artikel bespreken we details over de Portugese wetgeving rondom vakantiehuizen, het registratieproces van een vakantieverblijf en de nationale en regionale criteria die je moet kennen.
Het registreren van een vakantieverblijf in Portugal
Regionale kwesties om in gedachten te houden: de eerste stap
In 2023 werd in het kader van de maatregelen van Mais Habitação bepaald dat het afgeven van nieuwe vergunningen voor lokale accommodatie – behalve in bepaalde uitzonderingen – niet meer kan plaatsvinden in regio’s met een hoge bevolkingsdichtheid en/of een woningtekort. De afgifte van nieuwe licenties voor dit doel is opgeschort tot 2030 in deze gebieden voor appartementen en hostels die deel uitmaken van zelfstandige eenheden. Dit betreft voornamelijk de kustregio’s, de Algarve en Lissabon.
Om een verhuurlicentie te verkrijgen, moet de gemeente waar het pand zich bevindt een registratienummer voor de lokale accommodatie aanmaken. Dit nummer wordt verstrekt door de lokale gemeenteraad, en het is uitdrukkelijk verboden om gasten te ontvangen zonder dit nummer.
De eerste stap is daarom het indienen van een officiële aanvraag bij het gemeentehuis via een voorafgaande kennisgeving met een termijn, die het registratieproces voor het verkrijgen van het bovengenoemde nummer in gang zet.
Houd ook in gedachten dat voor aanvragen na 7 oktober 2023, de licenties om de vijf jaar vernieuwd moeten worden.
Registratie van het vakantieverblijf: 4 essentiële stappen
Om het registratieproces van je eigendom als vakantieverblijf te vergemakkelijken, hebben we een korte stapsgewijze handleiding gemaakt die enkele belangrijke details geeft, waaronder waar je naartoe moet, wat de kosten zijn voor een lokale accommodatievergunning, welke inspecties verplicht zijn en welke termijnen je moet respecteren. De belangrijkste stappen die we hieronder verder zullen verkennen, zijn:
- STAP 1: Voorafgaande kennisgeving en verstrekking van informatie
- STAP 2: Vereiste documenten voor de registratie
- STAP 3: Indiening van de aanvraag
- STAP 4: Inspecties en te respecteren termijnen
Stapsgewijs registratieproces voor het verhuren van vakantieverblijven in Portugal
Stap 1: Voorafgaande kennisgeving en verstrekking van informatie
De vergunning voor een eigendom als vakantieverblijf begint, zoals eerder vermeld, met de voorafgaande kennisgeving aan de gemeente.
Om deze kennisgeving te doen, moet je een aantal vereiste documenten en formulieren indienen. Als je woont in Portugal of als je je hebt geregistreerd als rechtspersoon in het land, kan dit digitaal via het elektronische Balcão Único. Mocht je voorkeur geven aan persoonlijk contact en hulp bij het invullen van de bovengenoemde formulieren, dan breng je best een bezoekje aan de balie van het gemeentehuis. Als je de taal niet spreekt, raden we je aan om hulp te zoeken van een tolk of vertaler, zodat je alle documenten correct invult. Woon je niet in Portugal en ben je ook niet geregistreerd als rechtspersoon? Dan kun je ook een bedrijf inhuren om dit proces in jouw naam uit te voeren.
De kennisgeving kost ongeveer €124,73, met een toeslag van €5,67 als je kiest voor persoonlijke dienstverlening. Het is belangrijk om je op het moment van registratie te informeren over de exacte kosten, aangezien deze jaarlijks worden bijgewerkt.
Formulier en verstrekte informatie
In het formulier dat je moet invullen, moet je persoonlijke en accommodatie-gerelateerde informatie verstrekken. Zorg ervoor dat je de volgende gegevens bij de hand hebt:
- Identificatie van de persoon die de vakantieaccommodatie gaat beheren;
- Fiscaal adres van de eigenaar van het eigendom;
- Geselecteerde naam en adres van de te exploiteren woning;
- Type AL (huis, appartement, logiesverstrekkende onderneming, kamers), kenmerken van het pand en capaciteit (aantal kamers, bedden en gasten);
- Verwachte openingsdatum voor gasten;
- Relevante informatie en contactpersonen voor noodgevallen.
Stap 2: Vereiste documenten voor de registratie
Zodra het formulier voor de voorafgaande kennisgeving is ingevuld, moet je ervoor zorgen dat het, zowel online als persoonlijk, wordt vergezeld door een aantal essentiële documenten. Deze zijn:
- Een kopie van het identiteitsbewijs van de persoon die de vakantieaccommodatie zal beheren (of een bewijs van permanente handelsregistratie, indien de eigenaar een rechtspersoon is);
- Een verklaring van verantwoordelijkheid met betrekking tot de geschiktheid van de AL (het appartement of gebouw in kwestie);
- Een kopie van de kadastrale registratie;
- Een kopie van de verklaring van start (of wijziging) van activiteit bij de Portugese Belastingdienst en Douaneautoriteit;
- De notulen van de eigenaarsvergadering met toestemming voor de exploitatie van het pand (in het geval van appartementen of andere kamers in gedeelde gebouwen).
Stap 3: Indiening van de aanvraag
Nadat de essentiële documenten zijn ingevuld en bijgevoegd, kan het formulier worden ingediend via het platform van het elektronische Balcão Único of bij de gemeenteraad van de betreffende gemeente.
Houd rekening met de eerder genoemde lokale beperkingen, evenals andere redenen die tot afwijzing van de aanvraag kunnen leiden, zoals onjuiste voorafgaande kennisgeving, schending van algemene of tijdelijke beperkingen, of het ontbreken van toestemming van het gebouw in kwestie.
Je zult binnen 10 werkdagen weten of je aanvraag is aanvaard of afgewezen. Als je aanvraag wordt afgewezen, word je persoonlijk geïnformeerd. Als dit niet gebeurt en alles in orde is, ontvang je het registratienummer waarmee je het proces voor de vakantieaccommodatie kunt voortzetten.
Stap 4: Inspecties en te respecteren termijnen
Zolang alle informatie en documenten correct zijn en er geen beperkingen gelden zoals vastgelegd in Decreto 128/2014 van 29 augustus, zal de gemeente een AL-registratienummer aan je woning toekennen. Daarna kun je het pand op een vakantieverhuurplatform zetten en profiteren van de voordelen van gerenommeerde merken zoals Holidu. Het registratienummer moet worden vermeld op de platforms en advertenties die betrekking hebben op de woning.
Houd er rekening mee dat de gemeente binnen 30 dagen na de voorafgaande kennisgeving een inspectie moet uitvoeren. Deze inspectie zorgt ervoor dat alle verstrekte informatie correct is en dat alle normen en vereisten in overeenstemming zijn met de geldende wetgeving. Zorg ervoor dat je bijzondere aandacht besteedt aan het naleven van de wettelijk vereiste veiligheidsnormen.
Samenvatting
Het registreren van je vakantieverblijf hangt af van de nationale wetgeving, zoals vastgelegd in Decreto 128/2014 van 29 augustus, en de regels die in 2023 zijn gepresenteerd in het Mais Habitação-programma.
Registratie is een essentiële stap om een licentienummer te verkrijgen voor de exploitatie als AL, waarbij veel informatie en documenten moeten worden verstrekt gedurende het proces. De eerste stap is het invullen van het formulier voor voorafgaande kennisgeving en het wachten op een reactie van de gemeente, die kan leiden tot goedkeuring of afwijzing.
Zodra je aanvraag is goedgekeurd, is het belangrijk om je te herinneren dat bij het registreren van de woning op een website voor vakantieverhuur zoals Holidu, het essentieel is dat het registratienummer wordt vermeld om boetes en andere vermijdbare problemen te voorkomen.
Na het afronden van het administratieve registratieproces kun je je richten op de exploitatie van het bedrijf. Zorg ervoor dat je voldoet aan alle wettelijke vereisten, zoals een correcte boekhouding voor de belastingdienst en het volgen van de normen voor gegevensbescherming in Portugal. Een nauwe navolging van de wet en een goede klantenservice zullen je helpen om het meeste rendement uit je vakantieverhuur te halen.