Belasting voor niet-ingezetenen met woning in Spanje

Juli 2026

Dit artikel is ontwikkeld in samenwerking met Salama Legal SLP, een advocatenkantoor gespecialiseerd in Spaans vastgoedrecht en internationale belastingen.

Als je als Nederlander een woning bezit in Spanje, gelden er specifieke fiscale verplichtingen waar je rekening mee moet houden. De belasting in Spanje als niet-ingezetene is eerder een van de eerste dingen waar je je goed in zou moeten verdiepen, want Spanje hanteert een eigen belastingregime voor niet-ingezetenen via de IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). Dit regime werkt samen met de ruim 90 belastingverdragen die Spanje heeft gesloten, en met een steeds effectiever systeem van automatische uitwisseling van fiscale informatie via CRS, DAC2 en het Spaanse Formulier 238.

Toon jouw vakantiehuis op Holidu

Voor degenen die een woning in Spanje kopen, is het goed te beseffen dat de reikwijdte van de bijbehorende Spaanse belastingverplichtingen groter is dan de meeste mensen verwachten. Dit artikel behandelt de meest voorkomende knelpunten voor Nederlandse eigenaren en laat zien hoe je er bovenop blijft.

1. Toegerekend inkomen: de belasting op woningen die je niet verhuurt

Zelfs als je woning in Spanje leegstaat en geen inkomsten genereert, rekent Spanje de eigenaar toch een fictief inkomstenbedrag toe, simpelweg omdat de woning beschikbaar is voor eigen gebruik. Dit is een van de minst bekende aspecten van de IRNR: het toegerekende inkomen op onroerend goed, geregeld in artikel 13.1.h) van de TRLIRNR (Texto Refundido de la Ley del IRNR – geconsolideerde IRNR-wet).

Zo wordt het berekend:

• 1,1% van de kadastrale waarde als die binnen de afgelopen tien jaar is herzien.
• 2% van de kadastrale waarde als de herziening ouder is.
• Vervolgens gelden de standaard IRNR-tarieven: 19% voor inwoners van de EU en EER, en 24% voor inwoners buiten de EU.

Paar veelgemaakte denkfouten:

• “Mijn appartement staat leeg, ik hoef niets aan te geven” – dat is niet het geval onder Spaans recht.
• “Ik betaal al de IBI, dus dat dekt het” – de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – Spaanse gemeentelijke onroerendgoedbelasting) is een lokale belasting. De IRNR is een aparte nationale verplichting. Kijk ook naar onze gids over de wettelijke vereisten voor vakantieverhuur in Spanje voor een volledig overzicht.
• “Mijn Nederlandse belastingadviseur regelt het wel” – dat klopt vaak niet tenzij die adviseur ook gespecialiseerd is in Spaans belastingrecht.

Het toegerekend inkomen wordt jaarlijks aangegeven via Formulier 210, tussen 1 januari en 31 december van het jaar volgend op de belastingperiode. Voor een gemiddelde woning gaat het doorgaans om een bedrag tussen € 100,- en € 600,- per jaar, maar jaren van niet-ingediende aangiften leveren rente en toeslagen op die je beter kunt vermijden. De Spaanse belastingdienst (AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria) kruist nu automatisch gegevens uit het kadaster, het eigendomsregister en de internationale CRS-uitwisselingen om niet-aangevers te identificeren.

2. Vakantie- en langetermijnverhuur: de jaarlijkse aangifte die de meeste eigenaren niet kennen

Als je woning verhuurd wordt, of het nu gaat om de belasting op een vakantiewoning in Spanje via Airbnb of Booking.com, of via een langetermijnhuurcontract, veranderen de verplichtingen aanzienlijk.

De aangifte verloopt als volgt:

• Na de laatste wetswijziging worden huurinkomsten voor niet-ingezetenen nu jaarlijks aangegeven via Formulier 210, tussen 1 en 20 januari van het jaar volgend op de belastingperiode (niet langer per kwartaal).
• Elke woning wordt apart aangegeven, met alle inkomsten en aftrekbare kosten voor het kalenderjaar samengevoegd.

Wat je kunt aftrekken, hangt af van waar je woont. Als inwoner van de EU of EER betaal je de belasting op huurinkomsten in Spanje tegen 19% over de nettowinst. Dat betekent: bruto-huurinkomsten minus aftrekbare kosten zoals de IBI, VvE-bijdragen, hypotheekrente, door de eigenaar betaalde nutsvoorzieningen, afschrijving van 3%, platformcommissies, schoonmaakkosten en verzekeringen.

Ook voor huurinkomsten aangifte doen is essentieel om te voorkomen dat de AEAT een controleproces opstart. Via Formulier 238 (DAC2) rapporteren platforms rechtstreeks aan de AEAT het aantal verhuurde nachten, de bruto-inkomsten, de kadastrale referentie en de eigenaargegevens. Als de AEAT actie onderneemt vóórdat je vrijwillig aangifte doet, worden de standaard toeslagen van 5-20% vervangen door boetes van 50-150% van de onbetaalde belasting. Het loont dus altijd om proactief aangifte te doen. Meer informatie over de rapportageverplichtingen van platforms vind je in onze gids over de DAC7-richtlijn.

3. De verkoop van je woning: de 3% inhouding en de termijn van drie maanden

Wanneer je een huis verkoopt in Spanje en de bijbehorende belasting moet afhandelen, werkt het in twee stappen.

Ten eerste is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks via Formulier 210 aan de AEAT te betalen. Dit is een wettelijke verplichting van de koper en wordt vastgelegd in de notariële akte.

Ten tweede moet de niet-ingezeten verkoper binnen drie maanden na de datum van de akte Formulier 210 indienen met de werkelijke vermogenswinst, en in voorkomend geval een terugbetaling aanvragen van het te veel ingehouden bedrag.

Een paar zaken die regelmatig over het hoofd worden gezien:

• De 3% die de koper inhoudt, is een voorschot, geen definitieve belastingbetaling. Formulier 210 moet altijd worden ingediend, ook als het resultaat nul is of een terugbetaling oplevert.
• Bewaar facturen voor verbouwingen, de oorspronkelijke overdrachtsbelasting (ITP), notariskosten en kadasterkosten, want die verhogen de verwervingskostenbasis en verlagen de belastbare winst.
• Als de woning met verlies wordt verkocht, moet Formulier 210 toch worden ingediend om de ingehouden 3% terug te krijgen.
• De termijn van drie maanden is kort en bindend: eenmaal verlopen, worden er automatisch toeslagen berekend.

Het toepasselijke tarief voor de onroerendgoedbelasting bij verkoop is 19% voor EU/EER-inwoners en 24% voor inwoners van derde landen.

4. Spaans inkomen aangeven in Nederland: hoe het belastingverdrag werkt

Dit is het onderdeel waar de meeste verwarring over belasting voor Nederlanders in Spanje ontstaat. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje volgt de OESO-modelverdrag en bepaalt als algemene regel dat inkomsten uit Spaans onroerend goed (huurinkomsten en vermogenswinst bij verkoop) in Spanje belastbaar zijn. Ze kunnen ook in Nederland belastbaar zijn, maar dan zal Nederland een mechanisme toepassen om dubbele belasting te voorkomen.

Nederland past de verrekeningsmethode toe: Nederland belast het wereldinkomen, maar verleent een aftrek voor in Spanje betaalde belasting, tot het maximumbedrag dat anders in Nederland verschuldigd zou zijn geweest over datzelfde inkomen. Dit verschilt van de vrijstellingsmethode die sommige andere landen (zoals Duitsland in bepaalde situaties) toepassen.

Let op de dubbele belasting tussen Spanje en Nederland: ook al is de Spaanse belasting betaald, het Spaanse inkomen moet in veel gevallen toch in Nederland worden aangegeven, met de buitenlandse belastingvermindering toegepast. Veelgemaakte fouten:

• Spaans inkomen niet aangeven in Nederland omdat het al in Spanje belast is – in de meeste gevallen moet het toch worden opgegeven, met de buitenlandse belastingvermindering.
• Geen bewijsstukken bewaren van de in Spanje betaalde belasting. Zonder een gestempeld Formulier 210 en betaalbewijs kan de verrekening in Nederland niet worden toegepast.

In Nederland geldt bovendien dat een Spaanse vakantiewoning die je niet of slechts beperkt verhuurt, als vermogen valt onder box 3 voor een buitenlandse woning in de aangifte inkomstenbelasting. Dit staat los van de Spaanse IRNR-verplichting, maar beide lopen gelijktijdig. Dit is een relevant verschil dat van invloed kan zijn op je totale belastingpositie, zeker als je ook andere vermogensbestanddelen hebt in box 3.

5. Offshore structuren voor Spaans vastgoed: waarom ze zelden werken zoals verwacht

Het bezitten van een woning in Spanje via een offshore-structuur (Panama, BVI, Jersey, Guernsey en vergelijkbare jurisdicties) of via een buitenlands trustfonds wordt soms overwogen vanuit privacyoverwegingen, fiscale planningsvoordelen of nalatenschapsplanning. In de praktijk, zeker nu het CRS van kracht is en de anti-misbruikregels zijn aangescherpt, pakt het doorgaans heel anders uit.

Enkele belangrijke punten voor je Spaanse belastingaangifte als structuur vanuit het buitenland:

• Bijzondere belasting op onroerend goed van niet-ingezeten entiteiten (GEBI): een jaarlijkse heffing van 3% over de kadastrale waarde geldt wanneer een woning wordt gehouden door een entiteit die is gevestigd in een jurisdictie die als belastingparadijs wordt aangemerkt of die geen adequaat informatie-uitwisselingsverdrag heeft. Dit is een terugkerende kostenpost die de veronderstelde voordelen doorgaans ruimschoots overtreft.
• Belastingverdragen zijn niet van toepassing op entiteiten zonder reële substance. De AEAT en Spaanse rechters verwerpen zuiver instrumentele structuren.
• Toerekening van inkomsten aan de uiteindelijke gerechtigde is van toepassing onder internationale fiscale transparantieregelingen.
• “Trust + offshore company + Spaanse entiteit” eindigt in de praktijk vaak met aanzienlijk hogere totale belastingkosten dan directe eigendom of een goed opgezette EU-structuur.

6. Internationale nalatenschappen: tijdig plannen maakt het verschil

Wanneer het gaat om een erfenis van een woning in Spanje, zijn er verschillende aspecten die zelden van tevoren worden ingecalculeerd.

• De toepasselijke erfrechtwetgeving wordt bepaald door EU-Verordening 650/2012, die de erflater de mogelijkheid geeft zijn nationaal recht toe te passen via een testament. Dit is een optie die weinig mensen benutten, met soms vergaande gevolgen.
• Het successierecht (ISD – Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – Spaanse schenk- en erfbelasting) geldt voor de erfgenaam bij de verkrijging van Spaanse activa, met effectieve tarieven die variëren van 0% tot 34%, afhankelijk van de autonome gemeenschap waar het onroerend goed is gelegen.
• De erfbelasting: niet-ingezeten erfgenamen hebben sinds 2014 (na een uitspraak van het Hof van Justitie van de EU) het recht de gunstigste autonome gemeenschap toe te passen. Veel erfgenamen zijn hier niet van op de hoogte en betalen onnodig het hogere staatstarief.
• De erfbelasting in Nederland kan ook van toepassing zijn, afhankelijk van de woonplaats van de erflater of de erfgenamen, onder de regels van het Nederlandse erfrecht en het schenk- en erfbelastingstelsel.
• Discrepanties tussen fiscaal en kadastermatig eigendom kunnen ontstaan bij vennootschapsstructuren of trusts.

Internationale nalatenschapsplanning pakt het best van tevoren aan, bij voorkeur op het moment van aankoop van het onroerend goed, en niet achteraf wanneer de beschikbare opties beperkter zijn.

7. Administratieve details die onnodige complicaties kunnen veroorzaken

Tot slot zijn er een paar kleinere administratieve punten die eenvoudig te regelen zijn, maar die bij verzuim voor buitenproportionele complicaties kunnen zorgen.

• Zorg dat de onroerendgoedbelasting in Spanje correct op naam staat van iedere mede-eigenaar. De AEAT moet elke belastingplichtige kunnen identificeren. Ontbreekt er één, dan volgen er doorgaans controles.
• Let op het NIE-nummer: iedere mede-eigenaar heeft een eigen NIE (Número de Identidad de Extranjero – Spaans identificatienummer voor buitenlanders) nodig. Zonder geldig NIE-nummer kunnen notariële aktes niet worden gepasseerd en belastingaangiften niet worden ingediend. Zorg er ook voor dat je adres bij de AEAT up-to-date is, zodat kennisgevingen je bereiken.
• Stel een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje aan wanneer vereist. Dit is verplicht voor inwoners van landen zonder verdrag of met beperkte informatie-uitwisselingsclausules.
• Controleer op discrepanties tussen het kadaster, het eigendomsregister en de AEAT-gegevens. Dit komt vaak voor na nalatenschappen of na echtscheiding waarbij onroerend goed is herverdeeld.
• Ga er niet van uit dat de bemiddelaar die je aankoop heeft begeleid, ook je doorlopende IRNR-verplichtingen beheert. De meeste vastgoedmakelaars nemen geen post-afsluitende belastingverantwoordelijkheden op zich.

Toon jouw vakantiehuis op Holidu

Overzicht houden

De meest voorkomende problemen bij het verhuren van een vakantiewoning in Spanje en de bijbehorende belasting of het eenvoudig aanhouden van een woning voor eigen gebruik, ontstaan niet uit complexe regelgeving, maar uit verplichtingen die jarenlang onbeheerd zijn gebleven. Rente en toeslagen stapelen zich op, en situaties als een verkoop of nalatenschap worden ingewikkelder naarmate de aangifte achter loopt. De AEAT beschikt over meer informatie over door niet-ingezetenen gehouden vastgoed dan ooit tevoren, via het kadaster, het eigendomsregister, Formulier 238-gegevens van platforms, CRS/DAC2-uitwisselingen en verklaringen over uiteindelijk gerechtigden. Actueel blijven is de eenvoudigste manier om je positie schoon te houden.

Voor meer informatie over de situatie van vakantieverhuur in Spanje en de toekomstige vooruitzichten, of als je wilt weten hoe je het beste kunt beginnen met investeren in vakantieverhuur, raadpleeg dan onze uitgebreide gidsen hierover.

Als je eigenaar bent van onroerend goed in Spanje en vragen hebt over een van de in dit artikel behandelde onderwerpen, is het altijd de moeite waard om advies in te winnen dat specifiek is afgestemd op jouw situatie, met name als er een verkoop of nalatenschap in aantekening is.

Dit artikel is ontwikkeld met juridische input van Salama Legal SLP, een advocatenkantoor gespecialiseerd in toeristische verhuurvergunningen, internationale belastingen en grensoverschrijdende nalatenschapsplanning voor vastgoedeigenaren in Spanje.